サブリース会社の賃料不払い

サブリース会社が賃料の支払いをしない場合について、サブリース契約の解除、ユーザー（転借人）との賃貸借契約の締結、賃貸借契約の内容、敷金返還義務の引継ぎ、ユーザーに対する賃料請求などについて述べてみました。

１　はじめに

　　アパートの所有者であるＡからサブリース会社であるＢがアパートの1棟借りをし、その後、一般ユーザーであるＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに、アパートの部屋を転貸したとします。この場合、Ｂに賃料不払いがあったらどうなるでしょうか。

２　契約解除と明渡し請求

考え方としては、通常の賃料不払いの場合と同じで、Ａは、Ｂに対して、相当の期間を定めて賃料の支払いを催告するとともに、賃料の支払いがない場合は、賃貸借契約を解除する旨を通知します。

そして、それでもＢが未払い賃料全額の支払いをしないときは、ＡとＢの賃貸借契約は解除になり、ＡはＢに対して、アパート全体の明渡しを要求することができます。

そして、ＡとＢの賃貸借契約が解除になれば、その賃貸借契約を基礎としていたＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約も終了しますから、ＡはＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対しても、各部屋の明渡しを要求することができます。

３　転借人との新たな賃貸借契約締結

①　合意による場合

　このように、ＡはＢとの賃貸借契約を解除した上、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対して、明渡しを求めることができるのですが、アパートなどの場合は、Ａは、Ｂを排除した上で、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などと、個々に賃貸借契約を結び直し、直接、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などに賃貸したいと考えることが多いでしょう。

　その場合は、Ｂと話し合いができる状態であるなら、まず、Ａは、Ｂとの賃貸借契約を合意解約した上で、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などと個々に賃貸借契約を締結します。

　ＡとＢの賃貸借契約と、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約とでは、期間や賃料などの点で、その内容が違っていますが、ＡとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの間で締結される賃貸借契約の内容をどちらに合わせるかは、ＡとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの話し合いによって決めることになります。

ただ判例上、Ｂのような賃借人の立場にある者が、合意解約によって契約当事者から抜け、Ａ（賃貸人）とＣ1、Ｃ2、Ｃ3など（転借人）との間で、直接、賃貸借契約が成立する場合には、その契約内容は、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの間で成立していた賃貸借契約の内容を引き継ぐということになっています。

　つまり、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約の内容を、ＡとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約の内容とする、というのが原則ですから、通常は、この原則どおりにした方がよいでしょう。

　ただし、後述するように、Ａは、ＢがＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対して負っていた敷金返還義務を引き継ぎますから、敷金分のお金をＢから受領できないときは、賃料が高い分、高い敷金返還義務を負うことになります。

　なお、Ｂは、Ａに対して、未払い賃料があるのですから、この支払いをどうするのか、ＡはＢと話し合いをしなければなりません。

　また、Ａは、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約を引き継ぎ、Ｂに代わってＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対する賃貸人になるのですから、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などがＢに差入れていた敷金につき、その返還義務を引き継ぐことになります。そこで、この支払いをどうするのかについても、話し合いをしなければなりません。

②　合意ができない場合

　①で述べたように、ＡとＢとで賃貸借契約を合意解約できればいいのですが、Ｂは、なかなか合意解約に応じないのが一般的です。なぜなら、合意解約をすれば、それ以降は、ＡがＣ1、Ｃ2、Ｃ3などの賃貸人になり、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などからの賃料はＡに振り込まれてしまうからです。　　　　

　そこで、Ｂが、速やかに合意解約に応じないときは、Ａは、Ｂの賃料不払いを理由に、Ｂとの賃貸借契約を早急に解除する必要があります。

　その上で、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などと個々に賃貸借契約を締結します。具体的には、まず、Ａの名前で、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などに対し、

・　Ｂの賃料不払いによって、ＡとＢの賃貸借契約は解除になり、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約も終了したこと、
・　Ｂは、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などの賃貸人ではなくなったので、今後の賃料は、Ａの口座に振り込むこと、
・　Ａは、引き続きＣ1、Ｃ2、Ｃ3などにアパートの貸室を賃貸するつもりなので、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などは、Ａと賃貸借契約を結び直して欲しいこと、

という内容の通知を出します。

　その後、ＡあるいはＡの管理会社がＣ1、Ｃ2、Ｃ3などを個別に回り、状況を説明して、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などと賃貸借契約を締結し、賃料もＡに振り込んでもらうようにします。

　ＡとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約の内容は、すでに述べたとおり、ＡとＢの賃貸借契約ではなく、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの賃貸借契約と同じものにします。

　また、この場合は、ＡはＢから、アパートの各貸室の鍵を返還してもらうことができませんから、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などの了解を得た上で、Ａの費用で各貸室の鍵を交換する必要があります。

　なお、Ａは、Ｂに対して、これまでの未払い賃料を請求しなければなりませんし、ＢがＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに負っていた敷金について、今度は、ＡがＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに返還しなければならなくなるのですから、Ｂに対して、この敷金に相当する金額も請求しなければなりません。

　ところで、賃貸借契約が解除になるには、ある程度の期間を要することになります。この期間中、Ａがとくに手段を講じなければ、ＢはＡに、賃料を支払わないのにかかわらず、ＢはＣ1、Ｃ2、Ｃ3などから賃料の支払いを受けるということになってしまいます。

　このような事態は何としても避けたいところです。ところで、民法613には、賃借人が賃料を支払わないときは、賃貸人は、直接、転借人に対して、賃料の請求をすることができるという規定があります。

　そこで、Ｂが賃料を支払わないときは、ＡはＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対して、Ｂに支払うべき賃料をＡに支払うよう通知を出しておくのも、一つの方法でしょう。

　このような通知が行くと、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などとしては、賃料をＢに払ったらいいのか、Ａに払ったらいいのか分かりませんから、Ｂに対する支払いをストップし、その分を留保するなり、供託するなりすることが期待できますから、最終的に、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などから、Ｂの未払い賃料を回収できる可能性が高くなります。

４　サブリースの場合の注意点

　このように、Ａは、ＢやＣ1、Ｃ2、Ｃ3などに対して、明渡しを請求することができるのですが、Ｂから貸室を借りているＣ1、Ｃ2、Ｃ3などの名前が分からなければ、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などに対して明渡しを請求することはできませんし、明渡し訴訟を起こすこともできません。

　また、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3などとの契約内容（とくに、賃料、敷金の額、賃貸借期間）が分からないと、Ａが、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3などと新しく賃貸借契約をしようとするときに余計な手間がかかります。

　したがって、ＢがＣ1、Ｃ2、Ｃ3に対して、貸室を転貸した時は、Ａは、その賃貸借契約書のコピーをもらっておき、Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3の名前や、ＢとＣ1、Ｃ2、Ｃ3の契約内容を把握しておくべきです。その後に、転借人が変更になった時（たとえば、Ｃ1が退去して、その貸室にＣ4が新たに入居した時）も、ＢとＣ4の賃貸借契約のコピーをもらっておかなければなりません。