■ アパートを貸しているが、入居者の1人が賃料を滞納している。
■ 店舗として建物を貸しているが、賃借人から賃料の値下げを求められている。
■ マンションの入居者の1人が管理費を滞納している。
■ 買った土地から、大量の廃棄物が見つかった。
■ 隣の人と境界でもめている。

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埼玉の弁護士による不動産トラブル相談

不動産トラブル事例

個人の方は賃貸アパートや自宅用マンション、会社の場合はテナントなど、個人であっても、会社であっても、不動産トラブルの可能性がまったくないという人は稀でしょう。
不動産トラブルと一口にいえども、その内容は千差万別ですが、とくに当事務所が数多く取り扱っている事案について、ご紹介します。


事例1.賃借人がアパートの賃料を支払わないので退去してもらいたい。

この場合、いくら賃借人が賃料を払わないからといっても、法律上の手続によらずに、鍵を勝手に交換したり、賃借人に無断で建物内の物品を撤去することはできません(これを、「自力救済の禁止」といい、民法の大原則とされています。)。
実際に賃貸物件を明渡してもらうには、以下の手続が必要です。

(1)契約の解除
当該賃貸物件を明渡してもらいたいということであれば、まず賃貸借契約の解除をする必要があります。
賃料未納分が1ヶ月程度に過ぎないという場合は、まだ賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとまではいえないとして、解除は認められません。契約を解除するためには、3ヶ月程度の滞納が必要です。

解除をするには、賃料の未納があること及びその額を明記し、一定期間(通常は5日程度)のうちに支払わない場合には、賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便(配達証明も付けておいた方がよいでしょう。)を賃借人に送ります。同じ内容で特定記録郵便も送付しておくとより確実です。

上記の郵便が賃借人に配達された後、一定期間経過後も支払がないようでしたら、賃貸借契約は解除されたということになり、賃借人は当該建物を占有する権原を失うことになります。

(2)明渡し請求訴訟
賃借人との契約が解除されたからといって、無断で賃貸物件内の物品を撤去することはできませんので、賃貸人から賃貸借契約終了に基づく建物明渡しと未払い賃料の支払いを求める訴訟を起こします。

賃借人が建物に戻ってきておらず、所在がまったく分からないという場合には、この訴訟の訴状送達ができませんが、公示送達(裁判所の掲示板に「出頭すれば送達すべき書類を交付する」旨を掲示すること)により、明渡を求める訴訟をすることができます。

(3)強制執行による明渡
訴訟に勝訴した上で、この判決に基づいて強制執行という手続をし、執行官という裁判所の機関の手で、建物を賃貸人に明渡してもらうことになります。
なお、強制執行には、上記申立ての手数料・予納金の外に、執行補助の専門業者の費用がかかります。


事例2.現在、建物を店舗として貸しているが、賃借人から賃料の値下げを求められている。

賃料が「不相当」になった場合に、当事者が合意の上賃料額を改定するのは当然自由なことですが、借地借家法にはこのような合意が出来ない場合でも、賃料の増減額を請求できるという定めがあります。
この「不相当」か否かは、法律上、
①税金(固定資産税)の上昇
②経済事情の変動(物価上昇など)
③近傍類似の不動産の賃借料との比較
などによって判断するとしています。

賃借人から賃料値下げを求める通知が来ても、当然に賃料が値下げになるわけではなく、当事者同士の話し合い、簡易裁判所での調停(裁判所での話し合いです)、地方裁判所での訴訟などによって、賃料の値下げが認められるまでは、賃借人はこれまでどおりの賃料を支払わなければなりません。減額した賃料しか支払わないと、賃料不払いということになり賃貸借契約は解除されてしまいます。

したがって賃貸人としては、値下げを求める通知が来ても、これまで通りの賃料を受け取っていればよく、賃借人の側から、賃貸人に話し合いを持ちかけたり、調停を起こしたりしなければなりません。調停でも決着がつかない場合は、賃借人は賃料値下げを求める訴訟を起こさなければなりません。

訴訟になると、不動産鑑定士に賃料の鑑定をしてもらうことが多く、その鑑定結果をもとにして、賃料値下げを認めるのかどうか、認める場合どの程度の値下げを認めるのかを裁判官が判決で決めることになります。また、鑑定結果をもとに、裁判官の主導で、賃貸人と賃借人との間で和解が成立することもあります。


事例3.マンションの区分所有者の1人が管理費を滞納している。

建物の区分所有等に関する法律第19条には、区分所有者が管理費等を負担する義務を負うことを規定しています。しかし、これを滞納する区分所有者がでてしまうこともあり、この滞納管理費をどのように処理すべきかが問題となります。

一般的には、未納者に対し管理費の支払を内容証明郵便等で督促した上で、それでも支払がない場合に、裁判所に対し管理費の支払を求める手続を申立てることが考えられます。
管理費請求については、一般的な損害賠償請求等と異なり、比較的請求が低額になる場合も多いためその方法としては、通常訴訟のほかに支払督促・少額訴訟という特別な手続も検討出来るでしょう。
これらの特別な手続の内容、メリット・デメリットは以下のとおりです。

(1)支払督促
金銭等の給付に関する請求について,相手方の住所地を管轄する簡易裁判所の書記官に申立てをするもの。
メリット:
①書類審査のみなので,裁判所への出廷が不要
②手数料は,訴訟の場合の半額
③債務者が2週間以内に異議の申立てをしなければ,裁判所は,債権者の申立てにより,支払督促に仮執行宣言を付すので,債権者はこれに基づいて強制執行の申立てをすることができる。

デメリット:
債務者が支払督促に対し異議を申し立てると,結局その後に通常の民事訴訟の手続に移行してしまう。

(2)少額訴訟
60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて,原則として1回の審理で紛争解決を図る手続。
メリット:
原則、1回の期日で審理を終えて判決をする(手続が迅速)

デメリット:
①証拠は,期日において即時に調べられるものに限定される
②原告の主張が認容されても,分割払,支払猶予,遅延損害金免除の判決がされることがある


事例4.宅地を買ったところ、地中部分からコンクリート塊など、大量の廃棄物が出てきた。

その土地を利用するについて支障となる程度の質・量の廃棄物が地中に存在するために、外見から通常予測され得る地盤の整備、改良の程度を超える特別の除去工事などを必要とする場合には、宅地として通常有するべき性状を備えていないとして、売主に対し損害賠償をすることも考えられます。

(事件解決に必要となる準備)
このような請求をする場合には、売買契約書、廃棄物などの状況が分かる写真、地盤の調査報告書、撤去費用の見積書などが必要となります。

(典型的な争点)
・廃棄物が埋まっていることが、土地の瑕疵(欠陥)と言えるかどうか。
・損害はどの程度か。
・損害賠償請求権は時効にかかっていないか。


事例5.袋地に家を有していたため、隣家の土地の一部を通行していたところ、隣人がその通路に柵を作り通れなくなってしまった。

その土地の元々の位置・形状により、その土地が公道から遮断されている場合、その土地に「囲繞地(いにょうち)通行権」という通行権が認められる可能性があります。

通行妨害により、その囲繞地通行権が行使できないという場合には、裁判所に対し、この囲繞地通行権の存在を確認してもらう訴訟を提起する方法や、緊急性が高い場合には通行妨害を禁止する仮の処分を求めるという方法もあります。

ただし、実際に囲繞地通行権が認められるか否かは、なぜその土地が袋地となったのか(元々袋地であったところを購入したのか、それとも分譲者が土地を分割して売買したのか)、袋地の用途は何か、囲繞地通行権を認めた場合の当事者利害関係など、諸般の事情を総合的に考慮して判断することとなります。

最後に

不動産に関する問題でお困りの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。
ご相談後、ご希望がある場合は、弁護士費用のお見積書をお出しさせていただきます。当事務所にご依頼いただけるかどうかは、お見積書を検討してご判断ください。

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