自己破産すると持ち家・住宅ローン・賃貸住宅はどうなる？住まいへの影響を弁護士が解説します

※本記事は、さいたま市大宮区にある、埼玉県内でトップクラスの弁護士法人グリーンリーフ法律事務所の弁護士が執筆しています。

皆様、こんにちは。グリーンリーフ法律事務所の弁護士です。自己破産を検討するとき、最も大きな不安の一つが住まいです。「持ち家からすぐ退去しなければならないのか」「住宅ローンだけ払い続けられないか」「賃貸契約を解除されるのか」といった質問が多く寄せられます。持ち家と賃貸住宅では法律関係が異なり、住宅ローンの有無、担保価値、家賃滞納の有無などによって結論が変わります。

自己破産では、価値のある不動産は原則として処分の対象になります。他方、賃貸住宅は破産しただけで当然に退去となるわけではありません。また、自宅を維持したい場合には、個人再生の住宅ローン特則が利用できる可能性があります。本コラムでは、住居別の影響と、申立前に検討すべき選択肢を説明します。

持ち家は原則として換価の対象です

自己破産の開始時に本人が所有する土地や建物は、原則として破産財団に属します。担保価値があれば、住宅ローン債権者による競売や、破産管財人による任意売却等によって換価され、債権の弁済に充てられます。自宅で生活しているという事情だけで、所有権をそのまま維持することは通常困難です。

共有名義の場合でも、本人の共有持分は財産です。配偶者が残りの持分を所有しているから処分されないとは限りません。管財人が共有持分の売却や、他の共有者への買取りを検討することがあります。取得資金と登記名義が一致しているかも確認されます。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンには通常、土地建物に抵当権が設定されています。返済を停止すると、金融機関や保証会社が担保権を実行し、競売または任意売却によって回収します。売却代金でローンを完済できない場合、残った債務は他の借金とともに破産債権となり、免責の対象になります。

「住宅ローンだけは払い続け、他の借金だけ破産する」という扱いは、自己破産では原則としてできません。住宅ローン債権者だけを優先することになり、そもそも担保権者は契約に基づき一括請求や売却を進めます。自宅維持を優先する場合は個人再生を検討します。

オーバーローンでも不動産の申告は必要です

不動産の時価より住宅ローン残高が多い状態をオーバーローンといいます。担保余力がなければ、一般債権者への配当原資にならないことがありますが、それでも不動産の存在を申告し、査定書、固定資産評価証明書、ローン残高証明書、登記事項証明書などを提出します。

さいたま地方裁判所の運用でも、オーバーローンであるかは、不動産業者の査定書、住宅ローンの残高証明書、登記事項証明書などを用いて説明します。担保権の順位、売却可能性、財団への組入れの見込みによっては管財人による調査・売却が必要となるため、「ローン残高が多いから価値はない」と自己判断しないでください。

さいたま地方裁判所の管財実務における不動産の取扱い

さいたま地方裁判所の手引きでは、担保権の付いた不動産についても、可能な限り任意売却を検討し、担保権者と交渉して売却代金の一部を破産財団へ組み入れる方針が示されています。任意売却の方が競売よりも早く、高額に売却できる可能性があり、売却の際には仲介手数料などの諸費用のほか、個人事件では破産者の転居費用を確保する交渉が行われることもあります。

個人の事件でオーバーローンの不動産がある場合、第一回の財産状況報告集会までに売却できなければ、簡易迅速な処理の観点から破産財団から放棄することもやむを得ないとされています。ただし、担保権者の協力が得られ、早期の換価が可能で、財団形成にも有益な場合には、居住中であることだけを理由に放棄せず、転居費用への配慮をした上で売却することが検討されます。

最初の財産状況報告集会等は開始決定からおおむね2か月から3か月後とされているため、持ち家がある事件では、申立前から査定書、住宅ローン残高証明、登記事項証明書を準備し、任意売却の可能性と転居計画を並行して検討する必要があります。

任意売却と競売の違い

任意売却は、抵当権者の同意を得て、市場で買主を探して売却する方法です。競売より高く売れる可能性や、退去時期について一定の調整余地がある一方、債権者の同意が必要で、売却代金を自由に使えるわけではありません。破産申立てとの時期調整も重要です。

競売では、裁判所の手続で不動産が売却され、買受人が代金を納付した後に所有権が移ります。申立てをした日に直ちに退去するわけではありませんが、最終的には明渡しが必要です。引越先と費用を早めに検討する必要があります。

親族に自宅を買い取ってもらう場合

配偶者や親族が適正価格で自宅を買い取ることができれば、本人は賃借人として住み続けられる場合があります。しかし、住宅ローン債権者や破産管財人の同意、客観的な査定、購入資金の裏付けが必要です。相場より安い価格で移転すると、財産隠しや否認の問題が生じます。

申立前に名義だけを変更したり、架空の売買契約を作ったりしてはいけません。親族間売買でも、第三者への売却と同様に適正な条件で行う必要があります。買主の住宅ローン審査や税金も含め、実行可能性を慎重に検討します。

個人再生の住宅ローン特則という選択肢

安定収入があり、住宅ローン以外の債務を減額して分割返済できる場合には、個人再生の住宅資金特別条項を利用して自宅を維持できる可能性があります。住宅ローンは原則として契約どおり支払いながら、カードローン等を再生計画に従って返済します。

ただし、対象となる住宅やローンに条件があり、住宅ローン以外の抵当権が付いている場合、投資用不動産である場合、返済可能性がない場合などは利用できません。滞納が進んで保証会社の代位弁済や競売が進行すると時間的制約も生じるため、早期相談が必要です。

賃貸住宅は破産だけで当然に解除されません

現在の借地借家法では、賃借人が破産手続開始決定を受けたことだけを理由に、賃貸人が当然に賃貸借契約を解除できるわけではありません。家賃を通常どおり支払い、契約違反がなければ、そのまま居住を続けられるのが基本です。

もっとも、家賃を長期間滞納している場合は別です。滞納によって信頼関係が破壊されたと判断されれば、解除と明渡しを求められる可能性があります。破産申立て後の家賃は新たな生活費として期限どおり支払い、滞納分と区別して管理します。

滞納家賃と敷金・保証会社

破産申立前の滞納家賃は、原則として破産債権として債権者一覧に記載します。大家や家賃保証会社だけに滞納分を一括返済すると、偏頗弁済の問題が生じることがあります。一方、申立後に発生する家賃は居住を続けるために支払う必要があります。

敷金返還請求権は財産として申告しますが、未払家賃や原状回復費と相殺される可能性があります。保証会社が立替払いをすると、保証会社から求償されます。退去を選ぶ場合には、明渡し日、原状回復、鍵返却を記録に残します。

新しい賃貸住宅を借りる場合

自己破産後も賃貸契約を締結することは法律上可能です。ただし、家賃保証会社の審査で信用情報を参照する場合や、過去に同じ保証会社へ滞納がある場合には審査に通りにくいことがあります。保証人を求められる、別の保証会社を利用するなどの対応が必要になることがあります。

引越しを予定している場合は、申立て前に新居を確保するか、開始後に転居許可が必要となるかを検討します。管財事件では居所変更に裁判所の許可が必要な場合があります。初期費用をどこから支払うかも、財産処分の説明に関係します。

社宅・公営住宅への影響

社宅は勤務先との契約や就業規則によって扱いが異なります。破産そのものを退去事由としているか、勤務継続が条件かを確認します。自己破産が直ちに雇用終了を意味するわけではありませんが、勤務先からの借入れがある場合には通知の可能性があります。

公営住宅についても、破産だけで当然に退去となるものではありません。家賃滞納、収入基準、名義人変更など個別の規則が問題になります。滞納がある場合は、管理主体へ早めに相談し、今後の家賃を確実に支払う計画を示します。

住宅を手放すまでの生活設計

持ち家を手放す場合でも、申立て直後に必ず退去するわけではありません。任意売却、競売、管財人売却のどの方法になるかにより期間が異なります。ただし、先延ばしを前提にせず、賃貸物件の初期費用、引越費用、学区、通勤、家財整理を早めに計画します。

住宅ローンの返済を止めることで一時的に家計余力が生じても、浪費せず、弁護士費用、予納金、転居費用として管理します。税金や管理費、修繕積立金の滞納も整理し、売却後にどの債務が残るか確認してください。

連帯保証人・ペアローンがある場合

配偶者や親族が住宅ローンの連帯保証人である場合、本人の破産によって保証人へ請求が及びます。ペアローンでは双方が別々のローン債務を負い、互いに保証していることが多いため、一人の破産が他方の契約にも重大な影響を与えます。

自宅を残せるかだけでなく、保証人が返済を継続できるか、保証人自身も債務整理が必要かを同時に検討します。本人だけの相談で進めると、家族に突然一括請求が届くおそれがあります。契約書と返済予定表を持参してください。

住居を守るための相談時チェックリスト

持ち家の場合は、登記事項証明書、固定資産税の課税明細、住宅ローン契約書、最新の残高証明、返済予定表、不動産会社の査定書を準備します。共有者、連帯債務者、保証人、住宅ローン以外の担保権があるかも確認します。これらが分かれば、売却後の残債務と個人再生の可能性を比較できます。

賃貸の場合は、賃貸借契約書、家賃保証契約、滞納額、更新時期、敷金の有無を整理します。家賃を滞納しているときは、現在分を支払いながら住み続けられるか、退去して家賃の低い住居へ移るかを早めに判断します。強制執行や明渡し判決が出た後では選択肢が狭くなります。

家族の学校、通勤、介護を考えると、住居変更は金銭だけで決められません。しかし、現在の住居費が収入に対して高すぎれば、免責後も家計が赤字になります。自己破産の手続だけでなく、今後数年間無理なく支払える住居費を基準に、生活の場所を選ぶことが重要です。

相談から申立てまでに共通して大切なこと

住まいへの影響と転居時期を見通すには、相談時点で分かる事実を包み隠さず伝えることが出発点です。通帳や契約書が全部そろうまで相談を待つ必要はありませんが、借入先、財産、直前の返済や送金、家族との金銭関係をメモにしておくと、問題となる点を早く特定できます。後から資料が見つかった場合も、その都度追加して説明します。

弁護士へ依頼した後は、債権者への返済を止める一方、家賃、食費、医療費、税金など現在の生活に必要な支払いを整理し、毎月の家計を記録します。収入が入ったら、生活費、申立費用、予備費を分け、使途不明の出金を作らないようにします。家族へ送金する、高額な物を購入する、財産を売却する必要があるときは、実行前に確認してください。

自己破産の結果は、書類の形式だけでなく、申立人が財産と借入経緯を正確に説明し、裁判所や管財人の調査に誠実に協力できるかによって左右されます。都合の悪い事情を隠して一時的に申立てを簡単に見せるより、問題を最初から共有し、必要な是正や積立てを行う方が安全です。手続の目的は過去を責めることではなく、債権者との公平を確保しながら生活を再建することにあります。

まとめ

自己破産では、持ち家は原則として換価対象となり、住宅ローンだけを特別に払い続けて自宅を維持することは通常できません。自宅を残したい場合は、返済可能性を確認したうえで個人再生の住宅ローン特則を検討します。

賃貸住宅は、破産しただけで当然に退去となるわけではありませんが、家賃滞納があれば解除の問題が生じます。住まいは生活再建の基盤です。競売や滞納が進む前に、持ち家・賃貸それぞれの法律関係を整理し、転居も含めた現実的な計画を立ててください。