マンションは区分所有者が共同で対処すべき問題も多く、民法の特別法として存在する「区分所有法」が、マンションについて様々なことを規定しています。今回は、区分所有法がどのような法律であるかを解説していきます。
マンションに関する法律の基本、「区分所有法」とは？
マンションについてのルール
マンションは、複数の主体が１棟の建物を所有する「区分所有」という特殊な不動産です。必然的に複雑な権利・利用関係が生じ、その調整のために区分所有者全体がマンションの維持管理のために活動をする必要があります。
このような区分所有の対象となるマンションについて、その権利関係や管理運営の基本原則を定める法律として、建物の区分所有等に関する法律（通称「区分所有法」）があります。
区分所有法の歴史
区分所有法は、昭和３８年に施行された法律で、昭和３７年当時大都市で集合住宅が増大するということを見越して立法されたものです。それまで、民法で共用部分に関する規定がわずかに存在したところから、区分所有法の成立によって区分所有建物とその敷地の管理についての規律が定められました。
その後、昭和５８年に全面改正がなされ、区分所有者が当然に建物・敷地・附属施設の管理を目的として団体を構成し、団体としての意思決定は多数決によることになりました。
区分所有法と管理規約との違い
マンションの権利関係や管理運営の基本原則を定めた区分所有法があっても、実際にマンションの管理運営を組織的に、合理的に行い、良好な共同生活秩序を維持するためには、各マンションの事情に応じ、区分所有者や占有者を規律する規律を定めることが必要になってきます。
そこで、区分所有者は全員でマンションの管理を行うための団体（管理組合）を当然に構成することを定めるほか、区分所有者の集会の多数決によって、「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について、区分所有法に反しない限り管理規約で定めることを認めているのです。
つまり、管理規約は管理組合の最高自治規範であるといえます。
法律上は管理規約を作成するかどうかは区分所有者に委ねていますが、実際には管理規約を有する管理組合がほとんどではないかと思われます。
建設省（現国交省）を中心に、「標準管理規約」なる管理規約のモデルが作られ、多くのマンション管理組合では、標準管理規約をベースとしてそれぞれの実情を基にマンション管理規約を定めているものと思います。
新築マンション購入時も、マンションの管理規約案があり、実際のマンション成立時に、その管理規約が発効するということが一般的といえるでしょう。
区分所有法上、管理規約で別段の定めが「できる」ものの例
たとえば、区分所有法上は、共用部分の持分を「専有部分の床面積の割合」で定めるとしていますが、これについて管理規約上別の割合で定めることは可能です。
また、共用部分の「変更」をしたいという場合に必要な決議については法律上特別決議を要するとしていますが、管理規約で「定数」を過半数まで減ずることは可能です。
区分所有法上、管理規約で別段の定めが「できない」ものの例
これに対し、共用部分をその「用法」に従って使用できるとすることや、敷地の持分割合を「相等しいもの以外」とすることは、管理規約によっても別のルールを定めることはできません。
このように、管理規約で区分所有法と異なる定めができるものと、できないものがあり、管理規約がマンションにとって最高の自治規範であったとしても、なお区分所有法の重要性は否定することができないのです。
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