家のローンが残っていても大丈夫！離婚時の財産分与で損しないための「アンダーローン／オーバーローン」攻略法

離婚時の財産分与と聞くと、預貯金や車などを思い浮かべる方も多いですが、最も厄介かつ金額が大きくなりやすいのが自宅不動産の扱いです。住宅ローンが残っている場合にはアンダーローンかオーバーローンかによって、財産分与の考え方が大きく異なります。

そもそも「アンダーローン」「オーバーローン」とは？

まずは用語の整理です。

アンダーローン

自宅の時価（現在の市場価値）が、ローン残高より高い状態
例）家の時価：３０００万円／ローン残高：２０００万円　→　１０００万円のプラス財産

オーバーローン

自宅の時価が、ローン残高より低い状態
例）家の時価：２０００万円／ローン残高：３０００万円　→　１０００万円のマイナス財産

つまり、「売ればお金が残る」のがアンダーローン、「売っても借金が残る」のがオーバーローンとなります。

アンダーローンの場合の財産分与：プラスの価値をどう分けるか？

アンダーローンのケースでは、自宅が「プラスの財産」として扱われます。

ケース例

家の時価：３０００万円
ローン残高：２０００万円
実質的な価値（＝時価－ローン）：１０００万円

この１０００万円を、夫婦で折半するのが原則です（※婚姻期間中に築いた財産である場合）。

方法① 売却して現金で分ける

家を売却し、ローンを完済
残った現金を夫婦で分ける（例：１０００万円　→　５００万円ずつ）

方法② 一方が家を取得し、他方に精算金を支払う

例えば、妻が家に住み続ける場合、妻がローン２０００万円を引き継ぎ、夫に５００万円の代償金（精算金）を支払う
ただし、金融機関の同意が必要（ローンの名義変更や借換えが発生）

オーバーローンの場合の財産分与：マイナスの価値はどう扱うのか

オーバーローンは一見「財産がないから分けなくていい」と思われがちですが、実はかなり注意が必要です。

ケース例

家の時価：２０００万円
ローン残高：３０００万円
実質的な価値（＝時価－ローン）：▲１０００万円

財産分与にあたって「マイナスの財産」として計上する

他の財産費目との関係で、マイナスの財産を保有するものとして通算するのが一般的です。

注意点：どちらかが住み続ける場合、債務を負担する責任

家に住み続ける側が、住宅ローンもそのまま返済し続けるケースでは、「生活の場を確保できた」と評価され、代償金の支払いを求められる可能性もあります。

特に、住宅ローンが共有名義・連帯債務の場合は、もう一方の名義人・連帯保証人の責任が消えないため要注意です。

「売却する」「住み続ける」どちらが得？それぞれのメリット・デメリット

方法	メリット	デメリット
売却	・公平に清算できる ・ローンの清算も容易	・住まいを失う ・売却価格が時価より低くなる場合もある
一方が住み続ける	・子どもの環境を変えずに済む ・転居コストが不要	・代償金の支払いが必要 ・住宅ローンの引き継ぎに金融機関の審査がある ・住宅ローン契約の約款に違反し、期限の利益喪失により残債の一括返済を求められるおそれがある（契約者が住むことが条件である可能性あり）

特に子どもがいる場合、「学区が変わる」「通学が大変になる」といった事情から、住み続ける選択をする方も少なくありません。ただし、その場合もローンの名義や債務の分担については、法的・実務的な確認が不可欠です。

連帯保証人から外れるには？ローンと名義変更の注意点

離婚後もローンの名義が夫婦のままだと、以下のような問題が起こります。

・元配偶者が支払いを滞納すると、自分に請求が来る
・新たにローンを組む際、信用情報に影響

名義変更・連帯保証から外れるには？

金融機関の承諾が必要

単独名義への変更には、信用審査をクリアする必要あり。

新規ローン契約（借り換え）

離婚後に片方がローンを引き継ぐ形で再契約することが多い。

住宅の名義変更も忘れずに

所有権移転登記（登記変更）もセットで行う必要があります。