建物の明け渡し、立ち退きに言う「立退料」とは

賃借人に対して、建物を明け渡してもらいたいとき、立ち退きを求めたいとき、「立退料」を支払うということがあります。
この立退料とはなんでしょうか。どのような場合に支払う必要があるのでしょうか。このページでは立退料について検討しています。

建物の明け渡し、立ち退きの「立退料」とは

１　立退料とは

立退料とは、一般的には、賃貸人の都合で賃借人に対し、建物（土地）を明け渡してもらうときに賃貸人が支払う金銭のことを言います。

もっとも、立退料という法律用語があるわけではありません。

借地借家法では、「建物の賃貸人による…解約の申し入れは…建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合における…」と規定されています。
そして、ここにいう「財産上の給付」のことを「立退料」と呼んでいるものと思われます。

（参照条文）
第二八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

２　立退料の支払いが考えられる場合とは

賃貸人が借主に対して立ち退きを求めたい場合というのは、借主が賃料を支払ってくれない場合、借主が賃貸借契約で禁止されている事項を行なってしまったという場合のほか、賃貸人がその建物を自ら使用したい場合や、建物がそろそろ古くなってきたから明け渡してもらって建物の建て替えを検討するような場合が挙げられると思います。

賃料の支払いをしない場合などには、そもそも借主が賃貸借契約上の義務をおこなっていないということになりますから、特に立退料の支払いを要することなく賃貸借契約を解除し、明け渡しを求めることができると考えられます。

他方、賃借人にはなんらの問題もないところ、賃貸人の都合でその建物を利用したい場合で、賃貸借契約の更新を望まないときなどがあると思います。

このような場合に、賃貸人が賃借人に対し「立退料」を支払うということを考える場面となるでしょう。

３　立退料を支払えば、明け渡しや立ち退きは認められるのか

賃貸人から賃借人に対し明け渡しを求める場合には「正当の（な）事由」が必要になります。

先ほどの借地借家法２８条のとおりです。

この「正当の事由」を考えるには、まず建物の賃貸人と賃借人が建物を利用する必要とする事情を基本的な要素（主たる要素）として考え、建物賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況を補完要素として考えます。

そのうえで、立退料の申し入れを考慮して正当な事由があるかを考慮することとなります。

もっとも、高額な立退料の申し入れがあれば、建物を利用とする必要性や、その他の事情がなくても正当な事由があるとして明け渡しが認められるわけではありません。

立退料は、建物を利用する必要性があり、かつ補完要素を考えて相当程度明け渡しを認めるだけの理由はあると考えられるけれども、まだ「正当な事由がある」と認められるかどうかという際に正当な事由の不足分を補充・補完するためにあるものと考えられています。

そのため、立退料がいくら高額でも、賃貸人が建物を利用する必要性が認められないような場合や、従前の経過や利用状況からも明け渡しが認められないような場合には、立退料の支払いだけで明け渡しが認められるというわけではないのです。

４　立退料に相場はあるのか

立退料は、正当な事由を補充・補完する要素でありますから、立退料に相場というものはありません。

賃貸人が建物を利用する必要性が高ければ、相対的に低くなるものとも考えられますし、建物を利用する必要性が低ければ、その補充・補完をするために立退料が高額になるという傾向はあると思われます。
※ただし、建物を利用する必要性がかなり低く、立退料が高額だからといって建物の明け渡しが認められるわけではないことは、先ほどのとおりです。
また、建物を利用する必要性については、漠然とした必要性だけではなく、具体的な計画などが必要になります。

また、立退料の算定方法も決められていませんから、裁判所の裁量で決められます。

裁判を行う場合には、不動産鑑定士に適正な価格を出してもらうということもあります。

もちろん、交渉などの場合には、賃借人の方の合意によって立ち退きをしてもらうことになりますから、その場合には合意をした金額で良いところになるでしょう。

５　立退料の提供時期はいつか

立退料の提供の時期は、建物の更新を拒絶するなど明け渡しを求めるときにある必要があるとも考えられますが、必ずしもそのようなことはありません。

あくまでも立退料は補充的な要素にすぎませんし、上述のとおり立退料の金額は、最終的には裁判所の判断で決めてもらわないと定まりません。

そのため、建物の更新を拒絶し、明け渡しや立ち退きを求めるときに立退料の提案がされていない、あるいは提案をしているとしても、その後増額の申し入れをしたとしても、建物の明け渡しの判断をする場合には、要素として考慮されるとされています。

したがって、建物の明け渡しを求めたときには、建物の利用する必要性やその他の事情は備わっていると考えて、立退料の提案をしていないあるいは比較的低い金額で提供の申し入れをしていたとしても、その後、交渉や裁判などの経過により、立退料の補充・補完をする必要があると考えた場合には、その時点に申し入れをすることも可能ということになるでしょう。

６　まとめ

建物の立ち退きを求めるときは、賃借人の事情も考えなければなりません。

立退料の支払いをすれば、追い出せると考えてはいけません。

まずは、賃貸人側でその建物を利用する必要性がどの程度必要なのか、賃借人の方に具体的に説明できるような準備が必要になりますし、その説明を怠らないように注意が必要です。

その上で、ほかの事情等も説明して、明け渡しを求めたいと言うことを交渉していくことになるでしょう。

その上で、立退料のお支払いもするので明け渡しに応じていただけないかと言う形で交渉をすることになると思います。

ここではお話できませんでしたが、契約の更新をしない場合には、更新をしないという通知をしなければ同一の内容で更新したと認められてしまいます。
交渉をする時期や、更新を拒絶することは、更新時期に明確に通知する必要があります。

また、通知をした後に交渉をしており、契約期間が満了してしまうということもあります。
契約期間が満了した後には、直ちに異議を申し入れなければなりません。

更新をさせずに建物の明け渡しの交渉を引き続き行うという場合には、万が一交渉をしている間に契約期間が満了してしまったような場合には、異議の申し入れもきちんとしておきましょう。

なお、これらの通知はきちんと通知したことがわかるように、内容証明郵便で送るなどして、通知をしたことがわかる書類ものこしておくことが必要になるでしょう。

きちんと、更新を拒絶し、明け渡しを求める正当の事由があること、立退料の支払いの申し入れをしたことなどを告げているということも、交渉当事者が理解できるように、交渉をする場合には、口頭だけでなく、書面など交渉の過程が残るような状況も作っておくことが必要になります。

■この記事を監修した弁護士
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所
代表・弁護士　森田 茂夫
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