「こんなことならやめておけばよかった」実家や賃貸物件を共有名義で相続してはいけない理由と、共有回避・共有解消のアプローチ

相続の際に不動産を安易に共有名義にしてしまうと、将来、相続人間で深刻なトラブルに発展する可能性があります。本稿では、不動産を共有名義で相続してはいけない理由と、共有を回避・共有関係を解消するためのアプローチについて、詳しく解説します。

不動産は「とりあえず共有名義」にしておけばよい？

親が亡くなり、遺産の中に自宅の土地・建物が含まれているケースは大変多いと思います。

中には、親が賃貸経営をしていて、アパートなどの賃貸物件を所有していた場合もあるでしょう。

このように遺産の中に不動産が含まれている場合に、遺産分割で最も避けなければならない分割方法があります。

それは、ひとつの不動産を複数の相続人で取得する、「共有名義」での相続です。

現金や預貯金とは異なり、不動産は物理的に切り分けることが困難です。

そのため、「誰か一人が単独で相続すると不公平になる」、「話し合いがまとまらないから、とりあえず法定相続分どおりに登記しておこう」といった理由で、相続人間で「とりあえず共有名義」にしてしまうケースが散見されます。

この「とりあえず共有名義」は、一見すると公平で、簡便な解決方法に思われます。

しかし、このように安易に「とりあえず共有名義」にしてしまうと、将来、相続人間で深刻なトラブルが発生する可能性があるのです。

以下、自宅や賃貸物件を共有名義で相続してはいけない理由と、共有を回避するための分割方法、そして既に共有状態にある不動産の共有関係を解消するための具体的なアプローチについて、詳しく解説します。

自宅や賃貸物件を共有名義にしてはいけない理由

「とりあえず共有名義」にすることが、なぜ、将来、相続人間のトラブルに発展する可能性を孕むのでしょうか？

その要因となるのが、民法の規定に基づく「権利の制約」と、時間の経過とともに進む「関係性の複雑化」です。

具体的にどのような弊害が起こるのかを見ていきましょう。

民法の規定に基づく「権利の制約」

全員の同意がなければ「売却」も「解体」もできない

民法上、共有物に変更を加える行為や処分（売却、家屋の取り壊し、大規模なリフォーム、長期間の賃貸借契約など）を行うには、共有者全員の同意が必要です。

 例えば、実家を兄弟3人で共有（各3分の1）した場合を考えてみます。

相続から数年が経過したところで、次男と三男が、「空き家になって維持費もかかるから売却しよう」と主張したとします。

しかし、長男が、「生まれ育った家だし、思い入れもある。多少の維持費がかかっても残したい」と反対しました。

売却には3人全員の同意が必要であるところ、うち1人（長男）が反対しているわけですから、実家を売却することはできません。

近隣の迷惑になるから解体したい、という場合も同じです。

また、賛成か反対か以前の問題として、共有者のうち1人でも認知症を発症して意思能力を喪失したり、行方不明で音信不通になったりすると、不動産の処分は事実上不可能になり、塩漬け状態となって身動きが取れなくなってしまいます。

賃貸経営など「管理・運用」における意思決定のハードル

賃貸アパートやマンションを共有した場合、日々の管理にも大変な支障をきたします。

共有物の管理行為（新規の賃貸借契約の締結や解除、中規模リフォームなど）は、民法上、共有者の「持分の過半数」で決定する必要があります。

例えば、姉妹2人で2分の1ずつ共有している賃貸物件であれば、過半数を満たすには常に両方の合意が必要です。

外壁塗装などの修繕方針や家賃の値下げ設定などで姉妹の意見が対立すれば、適切な賃貸経営ができず、物件の老朽化、空室率の悪化、ひいては資産価値の下落を招きます。

時間の経過とともに進む「関係性の複雑化」

数次相続による権利者の増加

一次相続の際の相続人の関係性が極めて良好で、その時点では、「とりあえず共有名義」で良かったとしても、次の世代同士の関係性も同じように良好とは限りません。

共有状態の厄介さは、世代を跨いだ「数次相続」の際に表れてきます。

共有者の1人が死亡すると、その共有者が持っていた共有持分は、その人の配偶者や子供たちに相続されます。これが「数次相続」です。

 当初は「仲の良い兄弟3人」の共有だった実家が、数十年の時を経て「数次相続」が繰り返されると、権利者の頭数が増えていき、その分、共有持分も細分化していきます。

その結果、「名前も知らない、顔も見たことがない遠い親戚、前妻の子供など十数名」の共有状態に変貌するケースは決して珍しくありません。

権利者が増えれば増えるほど、その中には様々な考え方や境遇の人が入り混じることになります。

こうなると、いざその不動産を何とかしようと思っても全員の同意を得ることは極めて困難となり、最終的には誰も手を触れられない「負動産」と化してしまうのです。

費用負担と収益分配を巡る不公平感と共有者間の関係悪化

不動産を維持するには、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、管理費などのランニングコストが毎年かかります。

法的にはこれらの費用は各共有者が持分に応じて負担する義務がありますが、実際には、「代表して長男が立て替えたまま、共有者たる他の兄弟がいつまで経っても支払ってくれない」といった金銭トラブルが頻発します。

また、数人で共有している実家に共有者の1人が無償で住み続けたり、賃貸物件の家賃収入の分配が不透明になったり（代表して管理している1人が着服してしまう等）することで、共有者間の関係性が修復不可能なほどに悪化してしまうこともあります。

不動産を共有の形で相続しない！共有回避のアプローチ

不動産を共有することによる厄介なトラブルを防ぐには、親の相続が発生した（あるいは発生する前の）段階で、不動産を「単独名義」にするための対策を講じることに尽きます。

相続の際に、不動産の共有を回避するためのアプローチとしては、主に以下の3つの方法が考えられます。

アプローチ①　換価分割の方法

「不動産を売却し、現金化してから分け合う」という、最も公平で後腐れのない方法です。

実家に誰も住む予定がない場合や、賃貸経営を引き継ぐ意思やノウハウが誰にもない場合に最適な方法です。

不動産という物理的に割れない資産を流動性の高い現金に変換するため、1円単位で正確に遺産を分けることができます。

なお、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（3,000万円控除）」などを活用でき、税引き後の手取り額を最大化することも可能です。

「売って、お金に換えて分ける」わけですから、不動産が残ることはなく、従って、相続人間で不動産を共有することもなくなります。

アプローチ②　代償分割の方法

「特定の相続人1人が不動産を単独で相続し、代わりに他の相続人に対して、当該不動産の法定相続分に相当する金額（代償金）を支払う」という方法です。

例えば、相続人が兄弟3人（法定相続分各3分の1）の場合に、評価額3,000万円の実家を長男が単独で相続し、次男と三男に対して1,000万円ずつ支払うという形です。

実家や賃貸物件を残しつつ公平性を担保できる優れた方法ですが、遺産の中に金融資産が少ない場合には、不動産を単独で取得する相続人に代償金の支払い能力があることが絶対条件となります。

「ある特定の相続人が1人で不動産を取得する（単独取得する）」わけですから、相続人間で不動産を共有する事態を避けられます。

アプローチ③　遺言書を作成しておく方法（生前対策）

こちらは生前の対策となりますが、親が生きているうちに「誰にどの不動産を相続させるか」を記した遺言書を作成しておく方法です。

相続人間の遺産分割協議を経ることなくアプローチ②と同様の結果になりますが、代償分割のための金融資産が不足している場合は、親が自分を被保険者、不動産を相続させたい子供を受取人とする生命保険に加入しておく手法が有効です。

死亡保険金は原則として受取人の固有の財産になるため、遺産分割の対象外となり、その現金をそのまま代償金の支払いに充てることができます。

「予め遺言で、ある特定の相続人に不動産を単独で取得させる旨を定めておく」わけですから、相続発生後、相続人間で不動産を共有する事態を避けられます。

いったん共有にしてしまったらもう遅い？すでに共有状態にある不動産の共有解消のためのアプローチ

もし、過去の相続によってすでに不動産が共有状態になってしまっている場合、問題が次世代以降に引き継がれる前に、なるべく早く共有状態を解消する必要があります。

不動産の共有状態を解消するためには、主に、以下の4つの方法が考えられます。

アプローチ①　持分の譲渡・買い取りをする方法

共有者の1人が、他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法です。

当事者同士の話し合いで価格を決め、売買契約を締結し、所有権（共有持分）を移転する登記手続きを行います。

資金さえ用意できれば最も円満な解決策ですが、親族間での売買だからといって相場より著しく低い金額で買い取ると、税務署から「実質的な贈与ではないか？」と疑われ、贈与税が課税されるリスク（みなし贈与）があります。

必ず不動産鑑定士や税理士の助言を仰ぎ、適正な時価での取引を行うことが求められます。

アプローチ②　共有者全員で不動産を売却する方法

共有者全員の同意のもと、共有不動産を第三者に売却して、その売却代金を持分に応じて分配する方法です。

ただし、共有者のうち1人でも売却に反対する者がいると売れないため、共有者間でよくよく話し合って、合意形成に漕ぎつける必要があります。

その際は、このまま不動産を共有状態にしておくことの危険性と、「問題を先送りにせず、自分たちの代で綺麗に整理しておくこと」の重要性を説明するとよいでしょう。

不動産そのもの（全体）を売却するわけですから、適正な市場価格での売却が期待でき、経済的には最も優れた方法と言えます。

アプローチ③　自分の共有持分のみを専門業者へ売却する方法

どうしても他の共有者と話し合いができず、裁判費用や時間もかけたくない場合には、自分の共有持分だけを専門の不動産買取業者などに売却する方法があります。

このような共有持分のみの売却は、他の共有者の同意を得ることなく、単独で行うことができます。

ただし、容易に想定できると思いますが、適正な市場価格（持分相当額）での売却は到底見込めず、かなり安く買い叩かれるという大きなデメリットがあります。

また、買い取った業者はビジネスとして他の親族に対して共有物分割請求等を行って利益を回収するため、その後の親族関係に決定的な亀裂が入る可能性が高くなります。

アプローチ④　共有物分割請求訴訟を提起する方法

協議がまとまらない場合の、法的な最終手段です。

裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起し、裁判所関与のもとで共有状態を解消する方法です。

裁判所はまず、「現物分割」（不動産を物理的に切り分ける）や「全面的価格賠償」（1人が単独で取得し他の共有者に共有持分相当額を支払う）を検討します。

しかし、物理的に分割が難しく、また価格賠償できるだけの資力もないと判断された場合は、強制的に不動産を競売にかけて売却代金を分ける「換価分割」命じる判決が下されます。

最近では、競売での落札価格も一般の市場価格に近付いているような例も散見されます。しかし、やはり安値での落札になることが多いので、競売は共有者全員にとって経済的損失となり得ます。そこで、競売を避けるために、和解による任意売却の道を探っていきます。