実は実家が「未登記建物」だった！遺産分割協議への影響と名義変更・売却の流れを解説

相続が発生した段階で、実家の建物が実は未登記であったことが判明するケースがあります。本稿では、遺産の中に未登記建物がある場合の、遺産分割協議への影響や名義変更・売却の流れについて弁護士が解説します。

実家の建物がまさか未登記だなんて・・・

親が亡くなり、いざ実家の相続手続きを進めようと役所や法務局で書類を集めていると、「実家の建物が登記されていなかった（未登記建物だった）」と判明することがあります。

「未登記のままでは遺産分割協議や売却ができないのでは？」
「登記されていないということは、そもそも、この建物が親の所有であったことも証明できないのではないか？」
と不安になる方も多いことでしょう。

安心して下さい。
結論から言えば、未登記建物であっても相続の対象になりますし、適切な手続きを踏めば相続による名義変更や売却も可能です。

本コラムでは、実家が未登記建物だった場合の遺産分割協議への影響、及び名義変更や売却に進むための具体的な流れについて詳しく解説します。

そもそもどうして未登記のままなのか？

不動産登記法では、建物を新築した際、完成から1か月以内に「建物表題登記（建物の物理的な状況を示す登記）」を行うことが義務付けられており、正当な理由なく申請をしなかった場合は10万円以下の過料が課せられることになっています。
それにもかかわらず、なぜ未登記の家が存在するのでしょうか。

最も多い理由は、住宅ローンを組まずに現金で家を建てたからというものです。
通常、住宅ローンを利用して家を建てる場合、金融機関（住宅ローンの債権者）は、土地とともに建物を担保にした抵当権を設定します。
この抵当権を設定するには建物の登記が必須となるため、必ず登記手続きが行われます。

しかし、自己資金のみで建築した場合や、昔の大工さんに頼んで建ててもらったような古い家の場合、そもそも抵当権を設定する必要はありませんから、その観点からは建物の登記が必須とは言えなくなります。
そこで、登記費用を節約するために、あえて登記をしないまま放置されてしまうケースがあるのです。

ところで、相続人の中には、「毎年、固定資産税の納付書が届いて税金を払っていたのだから、建物の登記もされているはずだ」と思い込んでいる方も多くいらっしゃいます。
しかし、市区町村は独自に航空写真や実地調査などで建物の存在を把握し、未登記であっても固定資産税を課税します。
「税金を払っている＝必ず登記されている」とは言えないのです。

また、「倉庫や蔵ならともかく、こんなに立派な造りの住宅が未登記であるはずがない」とおっしゃる方もいますが、建物の大きさや造りの立派さと登記されているかどうかはまた別の問題です。
「立派な造りの家＝必ず登記されている」とも言えないのです。

実家が未登記かどうかは、毎年、市区町村から送られてくる「固定資産税納税通知書（課税明細書）」を見ることで確認できます。
建物の「家屋番号」の欄が空欄になっていたり、「未登記」と記載されていたりする場合は、法務局に登記されていない未登記建物である可能性が高いです。

未登記建物は遺産分割協議の対象になるのか？

実家が未登記建物だった場合、所有権の移転等を第三者に対抗できないという問題はあるものの、建物それ自体としての財産的価値や所有権は存在します。
従って、未登記であっても当然に相続財産（遺産）に含まれ、遺産分割協議の対象となります。

それでは、相続人間で話し合って実家を取得する人が決まったとして、遺産分割協議書に未登記の実家をどのように記載すればよいのでしょうか？

通常の不動産であれば、法務局で取得した「登記簿謄本（登記事項証明書）」の内容に従って遺産分割協議書に不動産の情報を記載すればよいので、書き方や特定の仕方で悩むことはありません。

しかし、未登記建物の場合は、このような登記簿が存在しません。

未登記建物を遺産分割協議書に記載する際は、市区町村役場で取得できる「固定資産税評価証明書」や「名寄帳」に記載された情報が役立ちます。
これらに記載された情報を引用する形で次のように記載し、建物を特定します。

【遺産分割協議書への記載例】
所在：〇〇市〇〇町〇丁目〇番地〇
家屋番号：未登記
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階 〇〇.〇〇㎡
2階 〇〇.〇〇㎡
※ただし、令和〇年度固定資産税評価証明書記載のとおり

このように、「家屋番号」の欄で「未登記であること」を明記したうえで、所在地や構造、面積を評価証明書等に記載されているとおりに正確に記載し、誰が取得するかを記載します。
これで、法的な遺産分割協議は有効に成立します。

未登記建物の名義変更（相続手続きの流れ）

遺産分割協議で実家を引き継ぐ人が決まった後、通常であれば法務局で相続登記（所有権移転登記）を行います。
しかし、未登記建物の場合は、法務局に行ってもそもそもの登記簿がないため、直ちに相続登記をすることはできません。

では、どうすればよいかというと、目的によって次の2つのパターンに分かれます。

パターン①　相続人がそのまま住む・維持する場合

売却や建て替えの予定がなく、取得した相続人がそのまま実家に住み続ける場合などは、取り急ぎ市区町村役場での手続きのみを行うケースが多いです。

具体的には、市区町村役場の課税課などの窓口に、戸籍関係書類や遺産分割協議書とともに、「未登記家屋の所有者変更届（※自治体により名称は異なります）」を提出します。

これを提出することで、役所の課税台帳上の所有者名義が変更され（被相続人→実家を取得した相続人）、翌年からの固定資産税の納付書が新しい所有者（実家を取得した相続人）宛てに届くようになります。
ただし、これはあくまで課税庁との関係で「税金を払う人を変更した」だけであり、法務局で正式な所有権が登録されたわけではありません。

パターン②　売却や担保権設定などを予定している場合

将来的な売却を見据えている場合や、建物を担保にお金を借りる予定がある場合、あるいは、相続を機に法律上の義務をきっちり果たしておきたいとお考えの場合は、法務局で正式な登記手続きを行います。
正式な登記手続きは、「建物表題登記」＋「所有権保存登記」の2段階となります。

建物表題登記（土地家屋調査士へ依頼）

まずは、建物の図面を作成し、「どこに、どんな建物があるか」を法務局に登録する「建物表題登記」を行います。
この手続きには測量などの専門知識が必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

※「建物表題登記」には、数十万円の費用がかかり、古い建物の場合は建築当時の資料（建築確認通知書や工事完了引渡証明書など）が紛失していて手続きが難航することもあります。

所有権保存登記（司法書士へ依頼）

表題登記が完了し、登記簿の表紙（表題部）が作られたら、次に、「この建物は私が相続し、私が所有者です」という権利を登録する「所有権保存登記」を行います。
こちらは司法書士に依頼します。

未登記のまま売却できる？ 実家を売るための3つの選択肢

「相続したものの、自分を含め誰も住まないから、売ってしまいたい」という場合でも、未登記建物のままでは原則として売却は非常に困難です。
なぜなら、抵当権設定の前提となる登記がないため買主が住宅ローンを利用できず、また、登記がなければ所有権の移転も法的に不安定になるため、一般の買い手はまず手を出せないからです。

そこで、未登記の実家を売却する場合には、主に以下の3つの選択肢があります。

選択肢①　相続人名義で登記をしてから「中古住宅」として売却する

建物が比較的新しく、まだ十分に人が住める価値がある場合は、前述の「建物表題登記」と「所有権保存登記」を相続人の費用負担で行ったうえで、普通の物件と同じ状態にしてから売りに出します。
初期費用（登記手続費用）はかかりますが、建物の価値を上乗せして高く売却できる可能性があります。

選択肢②　建物を解体し、「更地」として売却する

実家が築数十年以上の古い家で、人が住める状態ではない場合や建物自体に市場価値がほとんどない場合、最も現実的でスムーズなのがこの方法です。
未登記建物を解体し、まっさらな「更地」にしてから土地のみを売却します。
解体費用は相続人の負担となりますが、価値のない未登記建物が土地上に存在する場合よりも確実に高値で売れるでしょうから、合理的な方法と言えます。

選択肢③　現状のまま専門の買取業者に売却する

「登記費用も解体費用も出したくない」、「とにかく早く手放したい」という場合は、訳あり物件や古い家を専門に買い取っている不動産買取業者に、未登記の現状のまま買い取ってもらう方法があります。
業者が買い取った後に自社で登記をしたり解体したりするため、売主の手間は一切かかりません。
ただし、業者側がリスクとコストを負担するため、相場よりも売却価格が大幅に低くなります。

いずれの選択肢が適しているかは、相続した未登記建物の状況（築年数、建物の状態、立地など）と、建物を取得した相続人側の事情（ある程度費用をかけてもよいので高く売却したいのか、安くてもよいから早く手放したいのか）を、総合的に考慮して決めることになります。