「定期借地権付きマンション」を知っていますか？〜メリットと注意点〜

近年、マンションの販売に際して「定期借地権付き」という言葉を目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。

通常のマンションは、土地の所有権はマンションの所有者のもの（共有）ですが、この「定期借地権付き」の場合はマンションの所有者は土地の所有権を持たず、一定期間の借地権だけを持つことになります。

つまり、土地を借り、その上に立つマンションの所有権を取得する、ということになります。

この形式は、都心部を中心に徐々に広がっているようです。

しかし、仕組みの正確な理解はなかなか難しく、「本当に大丈夫なの？」と不安に感じる方も少なくないようです。

今回は、定期借地権付きマンションの仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説し、購入を検討する際のポイントを探っていきます。

定期借地権付きマンションとは？

定期借地権付きマンションとは、土地の所有権を持たない代わりに「定期借地権（定期借地契約）」によって一定期間土地を借り、その上に建てられたマンションの専有部分（部屋）を所有する、というものです。

通常、借地期間は50年または70年程度に設定されることが多く、契約期間が終了すると建物を取り壊し、土地を賃貸人に返還する義務を負います。

メリットとデメリット

メリット

①価格の安さ

定期借地権付きマンションの最大のメリットは、「価格が安い」とされる点です。

土地の取得費用がかからないため、通常の土地所有権を有するマンションと比べ、2〜3割程度安い価格で購入できると言われています。

②立地

また、こうした定期借地権付きマンションは、賃貸人＝地主が将来も土地を維持したいという動機で建設に至ることが多いと言われています。

地主が土地保有を維持したいというのは、通常、都市部の駅前などが考えられます。

このように、定期借地権付きマンションには、立地が良い、とされるものが多いと言われています。

③土地の固定資産税負担がない

　定期借地権付きマンションはあくまで土地を借りているものですから、土地の固定資産税を負担する必要はありません（地代に相当額が含まれている場合もあり得ますが）。

また、建物固定資産税は負担の必要があります。

デメリット

①資産価値の減少

一方で、最大のデメリットは「資産価値の減少」です。

定期借地権の期間が残り少なくなると、売却が難しくなり、価格も大きく下がると言われています。

例えば借地期間５０年の場合、１５年経過時点で残りの借地期間は３５年になりますから、それ以降にローンで購入する方は、３５年ローンを組むのは難しいと言われています。

従って、残りの借地期間が短くなればなるほど、買い手が現れにくくなり、また、価格が下がる可能性が高くなると言われています。

②永住が難しいこと

先に述べた通り、定期借地権付きマンションは、借地権の契約期間終了後は建物を取り壊し、更地にして地主に返す義務を負います。

最終的には、「必ず退去しなければならない」ということは、永住が難しい場合があるということです。

③地代支払

地代の支払いが継続的に発生する点も、デメリットと言えます。

固定資産税とは別に、所有が続く限り地代の負担を続けなければいけません。

借地権マンションを選ぶ際のチェックポイント

定期借地権付きマンションを購入する場合、以下のポイントの確認が必要だと思います。

①契約期間

契約期間は何年か？これは、いつまで住み続けられるか、いつまでにローンを返さなければいけないか、などに密接に関係します。

②地代

月々の地代はいくらか？将来的に値上げされる可能性はあるか？

固定資産税相当額の負担があるかも検討しておいてもいいでしょう。

③建物の解体費用負担

契約終了時に発生する解体費用について、誰がどのように負担するのかは物件によって異なります。積立金で対応する場合もありますが、一括での負担とする場合もあるようです。

このため、注意が必要です。

④老後のライフプランとの整合性

例えば、借地期間があと１５年しかない物件を６５歳で購入した場合、８０歳で退去しなければならないことになります。老後も長く住むことを考えるなら、借地期間の長い物件を選ぶか、別の選択肢を検討する必要があります。

ライフスタイルに合った柔軟な選択を

定期借地権付きマンションは、「土地の所有にはこだわらない」「一定期間だけ都心で暮らしたい」「価格を抑えて便利な立地に住みたい」といったニーズにはマッチすると言われています。

しかし、上記に見たように、将来的な資産価値の低下や契約終了時の対応など、永住を前提とできる従来の所有権付きマンションとは異なる特徴があることも確かです。

借地権付きマンションに限らず、マンションや戸建てなども含め、自宅の購入に際しては、「価格」「立地」が重要なのは言うまでもありませんが、「永住か一時的か」「家族構成」「将来の売却」「相続」など、人生全体を俯瞰して慎重に判断することが求められると言えます。